집단대출 규제가 필요한 시점 (주택시장)

국내 가계대출은 2014년 1분기말 1025조원에서

올 1분기말 1223조원으로 2년간 약 200조원이 증가했다.

2014년말 기준으로 국내 가처분소득 대비 가계부채 비율은 164.2%로

OECD(경제협력개발기구) 평균인 130.5%에 비해 상당히 높은 편이다.

금융자산 대비 금융부채 비율 또한 높은 수준에 머물러 있는 상황이다.

 

집단대출 규제가 필요한 시점

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가계부채 증가세는 주택담보대출(이하 주담대)이 주도하고 있다.

올 2분기 국내 가계대출 증가폭에서 주담대가 차지하는 비중은 76%였고

주담대 증가폭의 약 50%는 개인의 부채상환능력을 정밀히 심사하지 않는 집단대출이 차지했다.

최근 가계대출 증가의 주요 원인은

개인의 소득과 부채상환 능력을 심사하지 않는

집단대출에 기인함을 알 수 있다.

가계대출의 부실은 2008년 글로벌 금융위기에서 경험했듯이

금융시장 전반에 걸쳐 시스템적 위기로 다가올 수 있고

심지어 실물경제의 위기로도 연결될 수 있음을 상기할 필요가 있다.

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가처분소득 대비 가계부채가 지나치게 증가할 경우

원리금 상환 부담액이 늘어나 채무상환능력이 떨어져

가계부채의 부실화를 초래할 가능성이 높다.

특히 집단대출은 주택시장의 향후 환경 변화에 따라

상당히 부실화될 가능성이 있음을 주목할 필요가 있다.

국내 주택시장은 지난해부터 아파트 분양물량이 급증하면서

 초과 공급 조짐을 보이고 있다.

2015년에 52만호의 아파트가 분양물량으로 나오면서

장기 연평균인 27만호의 두배에 가까운 수준에 달했고

올해 아파트 분양물량도 예상보다 많은 45만호로 예상되고 있다.

지난 2년간 신규 공급된 97만호의 아파트는

과거 1994~95년 주택보급률이 86%에 불과할 때 신도시 개발에 따른

 대규모 아파트 공급물량인 82만호보다 훨씬 많은 규모다.

2014년 기준으로 국내 주택보급률이 이미 118%를 상회하고

있는 상황에서 최근 급증한 아파트 공급물량은 준공되는 시점인

2017년도 말과 2018년에 기존 주택시장에까지

상당한 부담 요인으로 작용할 가능성을 우려하지 않을 수 없다.

아울러 분양물량의 급증은 집단대출의 중도금 증가와 긴밀히 연계되면서

준공 시점인 2017년도 말에는 집단대출의 중도금 만기가 집중적으로 도래하는 시점

이라는 점을 유의할 필요가 있다.

 

 

향후 준공 물량의 증가가 기존 주택시장에

부담요인으로 작용하면 이는 다시 신규 입주시장에도 부담요인으로 작용하게 된다.

예를 들어 역전세가 발생할 경우 기존 주택의 보증금을 돌려받지 못해

신규 분양된 아파트로 입주하기 힘든 상황이 발생할 수 있다.

 또 기존 주택시장에 상당한 하방 압력이 작용할 경우 주택매매가 원활하지 않게 되면서

기존 주택을 팔고 신규 아파트에 입주하기가 어려워질 수도 있다.

이러한 주택시장의 하방 압력은 집단대출의 부실화와 직접적으로 연계될 수 있음을 시사한다.

 

여신심사 가이드라인

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정부는 주담대 여신심사 가이드라인을 지난 2월에 수도권,

5월에 비수도권에 각각 적용했다. 중도금에 대한

집단대출은 여신심사 가이드라인에서 예외가 되면서

 분양권 투기 요인과 이로인한 분양시장 과열 요인으로 작용하고 있다. 이러한 분양 투기적 요소는 실수요자에게는 과도한 비용 지불로 연결된다.

 

 

따라서 분양 초기부터 실수요자가 분양을 신청할 수 있는 제도적 장치가 요구된다.

이를 위해서는 집단대출 신청 시점부터

각 개인에 대한 철저한 채무상환능력과 소득 등을 심사하는 것이 필요하다.

 이 때 채무상환능력이 부족하다고 생각하면 실질적으로 대출이 거절될 수 있도록 해야 한다

. 다시 말해 집단대출에 대한 규제와 모니터링을 강화할 필요가 있다.

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집단대출과 관련해 주택도시보증공사(HUG)는 분양 사업자를 정밀심사할 수 있는 장점이 있고

 은행은 집단대출 신청시 개인의 소득과 부채상황을 면밀히 심사할 수 있는 장점을

 가지고 있기 때문에 이들 기관간 협력을 강화해

최근 분양시장을 통해 점증하고 있는 가계대출의

부실화 가능성을 미연에 방지하는 것이 바람직해 보인다. 집단대출 규제가 주택경기에 부정적인 영향을 미칠 것이라는 우려도 있으나 지금은

가계부채 부담을 늘리는 집단대출을 그냥 두기엔 상황이 점점 심각해지고 있다는 사실을 기억해야 한다.

함께 보면 도움되는 포스팅

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2016/08/22 - [신용의흐름] - 여신심사 선진화 가이드라인 이후 주택담보대출시장 동향

2016/08/25 - [신용의흐름] - 가계부채 종합대책 국토부 발표

 

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