여신심사 선진화 가이드라인 이후 주택담보대출시장 동향

 

가계신용시장은 2014년 7월 이후 주택담보대출 규제 완화와 저금리기조가 맞물려 급격하게 증가해왔다.

급증하는 가계부채의 건전성에 대한 우려와 가계부채의 질적 개선을 위해 2016년 2월 여신심사 선진화 가이드라인(이하 가이드라인으로 기술)이 수도권에서 시행되었고 지난 5월 비수도권으로 확대 시행되었다.

가이드라인은 단순한 양적 규제가 아닌 질적인개선을 위한 규제로, 

1. 상환능력의 정확한 평가를 위한 소득증빙 객관성 확보

2. 신규 주택구입자금, 고부담대출(LTV 또는 DTI 60% 초과)의 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내) 유도

3. 변동금리 상품에 금리상승 리스크 반영

4. 상환부담(DSR)을 고려하는 사후 관리 시스템구축을 주요 골자로 하고 있다. 

 

여신심사 선진화 가이드라인이후 주택담보대출시장 동향1

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■ 저금리기조가 이어지고 부동산 관련 규제가 완화되면서 2014년 하반기부터 주택담보대출의 성장

세가 확대되었으나, 최근 신규 주택담보대출이 감소하면서 주택담보대출 성장세가 조정되고 있음 

 

- 2016년 3월말 기준 주택담보대출 보유금액은 637.7조원으로 전년동월대비 11.1% 증가 

- 주택담보대출의 증가율은 ‘16년 1월 이후 증가속도가 점차 완화되는 모습(1월:12.0%→2월: 11.8%→3월:11.1%) 

- 특히 2015년 큰 폭의 성장세를 기록한 은행업권의 주택담보대출*(보유금액 기준)은 2015년 12월부터 증가폭이 다소 축소됨 

 * 은행업권 주택담보대출의 전년동월대비증가율: 1월 15.8%→2월 14.8%→3월 13.3%

 

■ 가이드라인 시행 이후 신규 주택담보대출금액증가 추이가 2015년에 비하여 다소 완화되고 있으나, 2013년 ·2014년 1/4분기 신규 주택담보대출 실적보다 소폭 높은 수준

- 2015년 12월부터 감소세를 보이던 신규 주택담보대출은 2016년 3월 15조를 기록, 전월대비 7.6% 증가 

- 2015년 3~4월 신규 주택담보대출 금액이 증가한 원인은 안심전환대출 실행에 기인

■ 주택담보대출의 건전성을 판단할 수 있는 지표인 잠재부실률(주택담보대출 보유자 대비 30일 이상 연체 보유자 비율)은 3월말 기준 0.83%로 하향 안정세 지속

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■ 3월말 은행업권 주택담보대출의 잠재부실률은 0.44%로 역대 최저치를 기록하였으며, 은행업권의 수도권 주택담보대출 잠재부실률 역시 0.51%로 최저치를 기록 

 

 

■ 한편, 우리 경제의 회복세가 둔화되면서 가계대출 증가 속도와 경제 성장 속도 간의 스프레드가 지속적으로 확대되고 있으므로, 가계대출 모니터링 강화 및 유동성 조절을 통한 선제적 리스크 관리가 필요함 

 

-2010년~ 2011년 가계부채증가율과 GDP성장률 간의 탈동조화 기간 이후, 가계부채 연착륙 대책(2011년 6월말)으로 신용공급이 축소되면서 가계부채 연체율 상승을 경험하였음

-과거의 경험을 바탕으로 이번 가이드라인 시행으로 인한 신용공급 축소가 연체율 증가로 이어지지 않도록 선제적 리스크 관리 필요

 

-올해 1/4분기 중 우리 경제는 수출 부진과 더불어 내수 전반의 개선 추세가 둔화되면서 낮은 성장세를 지속하고 있으며, 한국은행 ·IMF 등 주요기관에서 경제전망을 하향 수정

 

- 우리 경제의 성장세가 둔화되면서 가계대출 증가 속도와 경제성장 증가 속도 간의 스프레드가 지속적으로 확대되고 있음

 * 가계의 소득 개선세가 정체된 가운데 가계부채가 증가할 경우, 채무상환여력이 약화되면서 가계부채 부실 위험이 상승할 수 있기 때문에 이에 대한 선제적 리스크 관리가 필요 

 

 

-NICE CB연구소에서 주요 금융기관을 대상으로 실시한 ‘2016 가계신용전망조사‘에 따르면, 주택담보 대출을 취급하는 다수의 업권에서 신용위험이 전년보다 다소 상승될 것으로 예상하여, 대출태도를 전년보다 강화할 것으로 응답 

- ‘한국은행 대출행태 서베이’에서도 2016년 2/4분기 가계의 신용위험이 상승할 것으로 예상, 향후 금융기관들이 가계의 주택자금을 중심으로 대출태도를 강화할 것으로 조사됨 

 

 

- 2016년 3월말 국내 기준금리가 1.50%로 동결된 상태임에도 불구하고 은행업권의 신규 가계대출금리가 등락하는 모습을 보이는것은 리스크 관리를 위하여 금융기관이 대출태도를 조정함에 따른 것으로 보여짐 

 

* 2015년 10월부터 신규 주택담보대출의 금리가 소폭 상향 조정되는 모습을 보였으나, 올해 2월 2.99%를 기록하며 하향세로 전환   (전월대비 0.11%p 하락)되는 등 신규 대출 금리가 등락

■ 주택시장의 성장세가 조정되는 모습을 보이는 가운데, 주택시장의 공급 과잉 가능성은 없는지 살펴볼 필요가 있음 

 

- 저금리 기조가 유지되고 주택담보대출 관련 규제가 완화되면서 실수요자를 중심으로 주택수요가 증가 하였으며, 공급측면에서는 신규 분양물량이 증가하면서 주택시장 회복세를 견인하였음

- 2014년부터 2015년 상반기까지 주택매매가격 및 주택거래량의 성장세가 확대되었으나, 최근 주택시장의 성장세가 조정되는 모습 

 

 

- 한편 주택경기의 사이클을 고려할 때, 주택시장의 공급 과잉 가능성은 없는지 살펴볼 필요가 있음 

* 2015년 주택공급 인허가 실적이 역대 최고 실적인 76만 가구(2014년 대비 48.5% 증가)를 기록함 

* 2015년 12월 말 기준 미분양주택은 61,512호로, 전년대비 52.3% 증가

 

- 주택담보대출 규제 완화와 주택시장의 성장 간에는 밀접한 관계가 있으나, 우리경제 전반의 회복세가 미약하며 특히 가계의 가처분소득 개선이 더딘 점을 고려할 필요가 있음. 

 

 

■ 올해 1/4분기 월평균 신규 주택담보대출은 14.8조원으로, 2013년 1/4분기(11.3조원), 2014년 1/4분기 (12.8조원) 월평균 신규 주택담보대출 금액과 비교 시 주택담보대출 성장세가 둔화되었다기 보다는 적정 수준으로 조정되고 있다고 판단 할 수 있음 

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.2015년 1/4분기 신규 주택담보대출 중 안심전환대출 2) 1차 실행분을 제외할 경우 3)1/4분기 중 월평균 신규 주택담보대출은 13.9조원

 

- 한편, 2월부터 시행한 가이드라인의 대상에 포함되는 수도권의 은행 신규 주택담보대출 추이를 살펴보면, 정책 시행 이후 신규 주택담보대출이 2013-2014년 수준과 유사하게 증가하는 모습을 보임

 

■ 2015년 4/4분기부터 상승세를 보이던 신규대출금리는 다시 하락세로 전환되었으며, 특히 신규주택담보대출 대출금리는 올 2월 전월대비 0.11%P 하락한 2.99%를 기록하여 가이드라인 시행 이전과 유사한 수준을 유지하는 모습

 

 

 

 

■ 올해 2월부터 시행한 가이드라인은 가계신용시장의 건전성을 향상시키고 있는 것으로 보이며, 앞으로도 정책의 성공적인 안착을 위하여 지속적인 가계대출 모니터링이 필요 

 

-올해 1/4분기의 주택담보대출 동향을 살펴보면, 주택담보대출의 증가속도가 완만하게 조정되고 잠재부실률 역시 낮은 수준을 유지하고 있으므로 가이드라인 시행이 가계신용시장의 연착륙에 일정 부분 기여하고 있다고 볼 수 있음

-앞으로도 지속적으로 주택담보대출을 중심으로 가계대출의 성장성과 건전성에 대하여 모니터링을 실시해야 함

 

 

 

 

 

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